סכסוך שכנים – דברים שכדאי לדעת ומקרים נפוצים

על פי מדגם שנעשה כ 15% מהדיירים בישראל מעורבים בסכסוכי שכנים. כמעט בכל בניין תמצא סכסוך בין שכנים, בין אם בויכוח קטן על לכלוך בחדר המדרגות לבין סכסוך משפטי על מקום חנייה.

אין ספק שאחת הבעיות הגדולות בסכסוך שכנים היא אפקט כדור השלג. וויכוח קטן (וטיפשי לכאורה) יכול בקלות להפוך למאבק משפטי ואף להגיע לאלימות מילולית ופיזית. באין ספור פסקי דין שניתנו בענייני סכסוכי שכנים נכתב כי מדובר על “סכסוך מתמשך”. כמעט אף פעם לא מדובר באירוע נקודתי, וברוב המקרים הצדדים גם מגיעים לבית המשפט כשהם מלאים אמוציות ובוערים בהם הכעס והנקמה.

על פי נתוני הלמ”ס, כ-86% מהישראלים גרים בבתים משותפים או קוטג’ים צמודים. יחסי שכנות הם אפוא חלק בלתי נפרד מחיינו. מעבר לכך, סכסוכי שכנים יכולים גם להיות מנת חלקם של המתגוררים בבתים פרטיים. אז מה עושים אם הגישו נגדכם תביעה? מתי לפנות לעזרה? מה אומר החוק? מהו בכלל החוק הרלבנטי? בכתבה שלפניכם ננסה לענות על הנושאים המרכזיים.

עוד בטרם נתחיל עלינו להדגיש נקודה מהותית. סכסוכי שכנים הם עניין מורכב. חשוב מאוד לנהל אותם בזהירות, להימנע מנטילת החוק לידיים ולהתייעץ עם עורך דין בהקדם. לא אחת, מקרים לכאורה זהים לחלוטין יסתיימו בתוצאה שונה לגמרי רק לאור התנהלות הצדדים.

אילו חוקים חלים על בית משותף?

המחוקק בישראל מכיר במורכבות שמאחורי מגורים בבית משותף ושורה של חוקים מעגנים את מערכת היחסים המשפטית בין השכנים. החוק המרכזי הרלבנטי הוא כמובן חוק המקרקעין אשר מגדיר בית משותף באופן הבא: “בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים”.

על פי סעיף 53 לחוק זה, ולדברי עורך דין מקרקעין המומחה בתחום, כל דיני המקרקעין חלים על בתים משותפים “בשינויים המתחייבים”. פרק ו’ של חוק המקרקעין ידוע בכינויו “חוק בתים משותפים” והוא מסדיר את רוב הסוגיות הספציפיות הנוגעות למגורים בבית משותף. לדוגמה, הרכוש המשותף, ניהול הבית המשותף, זכויות בנייה, שינויים בבית המשותף ואפילו תת-פרק ייעודי ל”יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות” (סעיפים 72-77 לחוק המקרקעין).

מסמך משפטי נוסף שיש להכיר הוא תקנון הבית המשותף. זהו מסמך מחייב אשר מטרתו להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ולעסוק בסוגיות שונות שנוגעות לזכויות וחובות. למשל, זכויות שימוש ברכוש המשותף, השתתפות בניהול הבית, השתתפות בהוצאות התחזוקה, אחזקת הרכוש המשותף, נוהל בחירת וועד הבית, ניהול חשבון הבנק של הוועד ועוד.

תביעה רעש מהשכנים

אחד מגורמי הסכסוך השכיחים ביותר בין שכנים הוא עניין הרעש. כל דייר בבית משותף מכיר את הרגע הזה שמדירת שכנו בוקעים צלילים בווליום גבוה במיוחד. דוגמא לפסק דין רעש שכנים שניתן בבית משפט השלום באשקלון ובו נפסק כי שכן מטריד ישלם פיצויים בסך 82,000 שקלים. כ-50,000 שקלים מתוכם בגין “עוגמת נפש” שנגרמה בשל “מכלול התנהגויותיו” של השכן. מכלול שכלל בין השאר רעש מפריע. בפסק דין רעש שכנים אחר, בית משפט הגביל את שעות נגינתה של פסנתרנית המנגנת למחייתה בגלל הפרעה לשכנים.

רעש יכול להיות גם תוצאה של שיפוצים בבית, מכשירים חשמליים ואפילו צעקות. מבחינה משפטית, הוראות החוק הרלבנטיות לגבי רעש מהשכנים מצויות ב”חוק הקריוקי” או בשמו האמיתי – תקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש). אלו תקנות אשר הותקנו מכוח החוק למניעת מפגעים ואשר מגדירות מהי דרגת הרעש המותרת (בדציבלים) וכן מגבילות רעש בשעות מסוימות ביממה, עד לרמה של מתי מותר לחבוט בשטיח לניקוי אבק (לא בין 14:00 ל-16:00) או איך להגדיר את צופר האזעקה שלכם.

מפגעי ריח מהשכנים כגון מנגל או ביוב

סוגיה נוספת שכמעט כל דייר בבית משותף מכיר היא מפגעי ריח מהשכנים. לא מדובר על בישולים ביתיים שמציפים את חלל הלובי בניחוח ערב שבת אלא יותר על מפגעים כמו ברביקיו במרפסת וכדומה. 

הדרך לטיפול משפטי בנושא הריח היא לכאורה ברורה שכן על פי סעיף 3 בחוק למניעת מפגעים, “לא יגרום אדם לריח חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים”. סעיף 5 בחוק זה מסמיך את השר לאיכות הסביבה להתקין בתקנות כללים לביצועה של הוראה זו ובין השאר, לקבוע מהו ריח חזק ובלתי סביר.

בפועל הדברים מסובכים יותר מכיוון שקשה לכמת ריח והאיסור בחוק הוא כללי (מה זה בעצם “ריח חזק או בלתי סביר”). בית המשפט רשאי לבחון קיומו של מטרד ריח בלתי סביר, שמפריע, או שעשוי להפריע לשכנים, על פי הראיות שמובאות לפניו, גם אם אינן כוללות חוות דעת מומחה או מדידה מדוייקת.

לא קיים חוק בישראל אשר אוסר על מנגלים במרפסות. הדרך להתמודד עם מפגעי ריח כמו מנגל במרפסת היא בראש ובראשונה בהדברות וניסיון התחשבות בשכנים. מומלץ לבחון פתרונות של שימוש בארובות או מאווררים המרחיקים את מפגע העשן והריח לשביעות רצון כל השכנים. יחד עם זאת, במידה שלא מצליחים להגיע להבנה ניתן להתקין איסור בתקנון הבית המשותף על הבערת מנגלים במרפסות. במקרים קיצוניים יהיה מקום לפנות לבית המשפט עם טענות מכוח החוק למניעת מפגעים. חוק למניעת מפגעים סביבתיים קובע שמפגע סביבתי –כגון  זיהום אויר, רעש, ריח, זיהום על ידי פסולת וכו’ הם בניגוד לחוק. מפגעים סביבתיים מוגדרים כפגיעה בבריאותו של אדם או גרימת סבל ממשי לאדם. בחוק המפגעים נקבע עוד כי “מי שגורם או עומד לגרום מפגע סביבתי” הוא “גורם המפגע”.

סכסוך שכנים גדר משותפת

ישנו פתגם שאומר “גדר גבוהה – שכנות טובה” ולכן, במיוחד בבבתי צמודי קרקע, נפוצים סכסוכי שכנים על גדר ההפרדה. סכסוך שכנים סביב גדר משותפת נובע עקב רצונות סותרים, כגון איפה הגדר צריכה להיות ממוקמת, ממה היא צריכה להיות עשויה (בטון, “גדר חיה”, עץ וכו’), מי אמור לשאת בהוצאות הגדר? מי אחראי על תחזוקתה וכדומה. בכל סכסוך שכנים לגבי גדר חשוב לפעול במהירות ומומלץ עוד בטרם נקבעו “עובדות בשטח”. כשמדובר על סכסוכי שכניסכסוך שכניןם גדר שאינה במקום  – השכן שהקים את הגדר שלו על חשבון השטח של שכנו, עשה זאת לכאורה ללא כוונה וכאשר אינו יודע שלקח חלק מהשטח של השכן. בין אם עשה זאת בתום לב או בידיעה מראש, מחובתו לעמוד בחוקים ובתקנות בחוק. היו מקרים בעבר ששכן הקים גדר ש”גזלה” שטח משכנו, ולאחר שהדברים הוצבו בפועל השכן ה”נגזל” נאלץ להסתפק בפיצוי כספי בלבד (ולא סעד הריסה). 

כשיש סכסוך שכנים על גדר משותפת חשוב להוועץ עם עורך דין הבקיא בחוק טיכול לעזור בגישור ומצית פתרון לשביעות רצון שני הצדדים. חשוב לשעת לדוגמא שהחוק לא מחייב בניית גדר בטון בין שכנים, אלה אם תנאי הקרקע מחייבים הקמת קיר תומך. אם הפרש הגבהים בין צידי הגדר הוא מעל 60 ס”מ יש להקים גדר קלה, במימון משותף של שני הצדדים. במקרה של בניית קיר בטון, יש לקבל אישור בניה והסכמת שני השכנים, אחרת אחד השכנים יכול לסרב לקחת חלק בהוצאות להתנגד לבניתה בועדת הבניה, למעט במקרים בהם קיים הבדלי גבהים בקרקע. במקרה זה קיים פטור מהיתר לגדר בנויה עד גובה 150 ס”מ מפני הקרקע הנמוכה.

בכל מקרה רצוי תמיד לנסות ולפתור חילוקי דעות בהדברות ולקבל את הסכמת הצדדים בכל בניית גדר על גבול משותף בין שכנים. טוב שכן קרוב מאח רחוק.

לקיחת חלק בהוצאות משותפות (מעלית, שיפוץ, אחזקה וכו’)

החיים בבית המשותף דורשים הוצאות משותפות. דיירים מעוניינים במעלית, צבע חיצוני מתקלף, דלת כניסה חורקת, בקומת הגג מתלוננים על דליפות והרשימה לא נגמרת. היות שהשתתפות בהוצאות התחזוקה של הבית המשותף עלולות להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים (ויותר), והיות שלא כל המשפחות נהנות מאותו מצב כלכלי, מדובר בקרקע פוריה לסכסוכי שכנים.

על פי חוק המקרקעין, בעל דירה בבית משותף חייב לשאת בהוצאות ההחזקה התקינות של הבניין. נשמע פשוט? ובכן, באותה נשימה החוק עושה הבחנה בין “שימור” ל”שיפוץ”. סכסוכי שכנים רבים נולדים מתוך הפער שבין “שיפוץ” ל”שימור”. זהו עניין הנתון לפרשנות ויש לבדוק כל מקרה לגופו.

יודגש כי יש משמעות גם להיקף העבודה המיועדת. בעוד שטיפולים “קלים” יכולים להיות בסמכותו של הוועד בלבד (כמו תיקון צינור בעלות של כמה אלפי שקלים בודדים), טיפולים אחרים דורשים את הסכמתם של בעלי הדירות. כמו כן, ישנן עבודות שקשורות ליחיד אך מחייבות את כלל הדיירים. לדוגמה, איטום גג דולף שמפריע רק לדיירים בקומות העליונות יהיה לרוב בהשתתפות כל דיירי הבניין ללא יוצא מן הכלל.

סכסוך שכנים בעקבות הטרדות

סכסוכי שכנים נגררים לעיתים לאלימות פיזית, מילולית, התנהגותית וכו’. במקרים קשים הדברים אף מגיעים לכדי קורבנות בנפש. הצעד הנפוץ ביותר בעניין הוא הגשת בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת. צו שייקבע כי לשכן המטריד אסור לפנות לשכן המוטרד, ליצור עמו קשר, לאיים עליו, לבלוש אחריו וכו’.

החוק למניעת הטרדה מאיימת מתאים לסכסוכי שכנים שכן הוא מהווה מעין “מדרגת ביניים” לפני הליכים פליליים. הצו יכול להינתן לתקופה של עד חצי שנה ואפשר לבקש מבית המשפט להאריכו בהתאם לנסיבות.

חשוב להדגיש כי קיים גם צד שני למטבע אם אדם מגיש כנגד שכנו תלונת שווא במשטרה או בקשת שווא בבית המשפט. בסיטואציות אלה יש לפנות מהר לעורך דין שעוסק בתחום על מנת להביא לביטול התלונה ואף להביא לכך שהשכן שעומד מאחורי תלונת השווא יישא בתוצאות מעשיו. 

סכסוכי גבולות בין שכנים

סכסוכי גבולות בין שכנים הם תופעה נפוצה, הנובעת מאי-בהירות בנוגע למיקום הגבול המדויק בין שתי חלקות אדמה סמוכות. סכסוכים אלו יכולים להיגרם ממגוון גורמים, ביניהם:

• מדידות לא מדויקות: טעויות שנעשו במדידות שטחים בעבר.
• תשריטים לא ברורים: מפות ותשריטים שאינם מציגים את מיקום הגבול באופן חד משמעי.
• בנייה לא חוקית: בנייה על שטח השכן ללא הסכמה.
• נטיעות: שתילת עצים או צמחים אחרים בשטח השכן.

דרכים לפתרון סכסוכי גבולות:

• משא ומתן: ניסיון להגיע להסכמה הדדית בין שני הצדדים.
• מדידה מקצועית: פנייה למודד מוסמך לצורך מדידה מדויקת של שטחים.
• גישור: פנייה לגורם מקצועי מוסמך, כגון מגשר, שיסייע לצדדים להגיע להסכמה.
• הליך משפטי: פנייה לבית המשפט במקרים חמורים.

עורך דין סכסוך שכנים

במידה ולא צלח ניסיון ההידברות בין השכנים ואת נתבעים או מעוניינים לתבוע את השכן, מומלץ להיעזר בעורך דין סכסוך שכנים. משרד עו”ד גיל באיער הינו בעל ניסיון כעורך דין סכסוך שכנים בתל אביב, רמת-גן ואיזור המרכז ושמח לתת ייעוץ טלפוני ראשוני ללא התחייבות.